Styrer i sameier og borettslag har rett og plikt til å fatte avgjørelser som bidrar til å ivareta bygningens opprinnelige tilstand.

Hva kan og skal styret avgjøre?

Vi er nå i den tiden av året hvor generalforsamlinger og årsmøter skal gjennomføres i borettslag og sameier. I forkant av disse er det viktig å vite hvilke saker som årsmøter og generalforsamlinger skal fatte vedtak om og hvilke som styret er ansvarlig for.

Generalforsamling og årsmøte er boligselskapets øverste organ og kan fatte avgjørelser i alle saker. Det kan ikke fattes vedtak som er i strid med lover, forskrifter, vedtekter og husordensregler eller som bryter med allerede inngåtte bindende avtaler. Utover dette står forsamlingen fritt til å fatte vedtak i alle saker. I saker som krever 2/3 flertall må saken ha vært nevnt i innkallingen.

Bygningens opprinnelige stand

At årsmøter og generalforsamlinger er øverste organ, betyr ikke at styret kan overlate alle saker til disse. Styret har både rett og plikt til å fatte vedtak som bidrar til å ivareta bygningens opprinnelige stand. Dette inkluderer små og større vedlikeholdsoppgaver og rehabiliteringsarbeid. Arbeid som endrer bygningens opprinnelige stand, som for eksempel ved om- eller urtbygging, skal styret legge saken frem for generalforsamling/årsmøte.

Styrets ansvar

For viktige og nødvendige utbedringer skal styret altså selv ta affære og iverksette nødvendige tiltak. Hvis det for eksempel er konstatert vanninntrenging i bygget som skyldes  dårlig tak eller drenering skal styret umiddelbart ta grep, innhente sakkyndige rapporter og starte arbeidet med å få dette utbedret.

Å sette i gang vedlikeholdsarbeid krever ofte store investeringer og mange styrer vil ikke pålegge beboere kostnader uten at generalforsamlingen/årsmøtet har gitt sin tilslutning. Er det innenfor lovverket å avvente for å få denne tilslutningen?

- Ved å avvente en avgjørelse av årsmøtet risikerer man at et flertall ikke selv er plaget av skadene og stemmer nei, sier advokat Olav Vilnes i lovomeiendom​.no. – Selv om et flertall ikke ønsker høyere felleskostnader, må styret skjære gjennom og være sitt ansvar bevisst. Dette ansvaret fremgår av Eierseksjonslovens § 57 og 60. I verste fall vil styret, og særlig styreleder kunne holdes økonomisk ansvarlig.

Urimelig fordel

Andre forhold som gjør at styret ikke må avvente et årsmøte er tiltak, søknader om endringer eller tilskudd hvor man er usikker på hva som er juridisk riktig, fortsetter Vilnes. – Da må styret innhente sakkyndig informasjon om hva som er riktig og avgjøre i forhold til det. Det er viktig å være klar over regelen i Eierseksjonslovens § 40: «Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning» Den samme regel er tilsvarende i Burettslagslova § 7–13.

Et aktuelt eksempel på dette er tilrettelegging for lading av elbiler i sameier og borettslag. Her er boligselskap etter lovverket forpliktet til å tilrette for sikker lading. Da kan ikke et flertall av beboerne si nei til at dette gjøres fordi de ikke har eller har tenkt å skaffe seg elbil. Styret må derfor sørge for at dette gjennomføres, uavhengig av hva årsmøtet eller generalforsamlingen vedtar.

Hent informasjon!

Styret er ansvarlig for at vedlikehold blir gjennomført for å ivareta bygningens opprinnelige stand. For et styre kan det være vanskelig å vite hva som skal gjøres, når det bør gjøres og hva det vil koste. Det finnes hjelp å få og boligbyggelagene er blant de som tilbyr vedlikeholdsplaner som gir oversikt over tilstand og tiltak som bør utføres. Disse koster penger, men er samtidig en god og viktig forsikring for styret om at vedlikeholdsplikten blir gjennomført.

Et alternativ til betalte vedlikeholdsplaner er Velstyrtplanen, som er gratis. Velstyrtplanen gir sameier og borettslag en liste over anbefalte tiltak i samsvar med faglige råd, regler og standarder.

Velstyrtplanen

Relatert

Velstyrtplanen

Relatert

Liste over tilskuddsordninger for sameier og borettslag

Selv om et flertall ikke ønsker høyere felleskostnader, må styret skjære gjennom og være sitt ansvar bevisst. Dette ansvaret fremgår av Eierseksjonslovens § 57 og 60. I verste fall vil styret, og særlig styreleder kunne holdes økonomisk ansvarlig.

Olav Vilnes, Lov om eiendom