Styrer i sameier og boretts­lag har rett og plikt til å fatte avgjø­rel­ser som bidrar til å ivareta bygnin­gens opprin­ne­lige tilstand.

Hva kan og skal styret avgjøre?

Vi er nå i den tiden av året hvor general­for­sam­linger og årsmø­ter skal gjen­nom­fø­res i boretts­lag og sameier. I forkant av disse er det viktig å vite hvilke saker som årsmø­ter og general­for­sam­linger skal fatte vedtak om og hvilke som styret er ansvar­lig for.

General­for­samling og årsmøte er bolig­sel­ska­pets øverste organ og kan fatte avgjø­rel­ser i alle saker. Det kan ikke fattes vedtak som er i strid med lover, forskrif­ter, vedtek­ter og husor­dens­reg­ler eller som bryter med alle­rede inngåtte bindende avta­ler. Utover dette står forsam­lin­gen fritt til å fatte vedtak i alle saker. I saker som krever 2/3 fler­tall må saken ha vært nevnt i innkal­lin­gen.

Bygnin­gens opprin­ne­lige stand

At årsmø­ter og general­for­sam­linger er øverste organ, betyr ikke at styret kan over­late alle saker til disse. Styret har både rett og plikt til å fatte vedtak som bidrar til å ivareta bygnin­gens opprin­ne­lige stand. Dette inklu­de­rer små og større vedli­ke­holds­opp­ga­ver og reha­bi­li­te­rings­ar­beid. Arbeid som endrer bygnin­gens opprin­ne­lige stand, som for eksem­pel ved om- eller urtbyg­ging, skal styret legge saken frem for generalforsamling/årsmøte.

Styrets ansvar

For viktige og nødven­dige utbed­rin­ger skal styret altså selv ta affære og iverk­sette nødven­dige tiltak. Hvis det for eksem­pel er konsta­tert vann­inn­tren­ging i bygget som skyl­des  dårlig tak eller drene­ring skal styret umid­del­bart ta grep, innhente sakkyn­dige rappor­ter og starte arbei­det med å få dette utbed­ret.

Å sette i gang vedli­ke­holds­ar­beid krever ofte store inves­te­rin­ger og mange styrer vil ikke pålegge bebo­ere kost­na­der uten at generalforsamlingen/årsmøtet har gitt sin tilslut­ning. Er det innen­for lovver­ket å avvente for å få denne tilslut­nin­gen?

- Ved å avvente en avgjø­relse av årsmø­tet risi­ke­rer man at et fler­tall ikke selv er plaget av skadene og stem­mer nei, sier advo­kat Olav Vilnes i lovo​mei​en​dom​.no. – Selv om et fler­tall ikke ønsker høyere felles­kost­na­der, må styret skjære gjen­nom og være sitt ansvar bevisst. Dette ansva­ret frem­går av Eier­sek­sjons­lo­vens § 57 og 60. I verste fall vil styret, og særlig styre­leder kunne holdes økono­misk ansvar­lig.

Urime­lig fordel

Andre forhold som gjør at styret ikke må avvente et årsmøte er tiltak, søkna­der om endrin­ger eller tilskudd hvor man er usik­ker på hva som er juri­disk riktig, fort­set­ter Vilnes. – Da må styret innhente sakkyn­dig infor­ma­sjon om hva som er riktig og avgjøre i forhold til det. Det er viktig å være klar over rege­len i Eier­sek­sjons­lo­vens § 40: «Et fler­tall på årsmø­tet kan ikke ta beslut­nin­ger som er egnet til å gi noen seksjons­ei­ere eller uten­for­stå­ende en urime­lig fordel på andre seksjons­ei­e­res bekost­ning» Den samme regel er tilsva­rende i Buretts­lags­lova § 7–13.

Et aktu­elt eksem­pel på dette er tilrette­leg­ging for lading av elbi­ler i sameier og boretts­lag. Her er bolig­sel­skap etter lovver­ket forplik­tet til å tilrette for sikker lading. Da kan ikke et fler­tall av beboerne si nei til at dette gjøres fordi de ikke har eller har tenkt å skaffe seg elbil. Styret må derfor sørge for at dette gjen­nom­fø­res, uavhen­gig av hva årsmø­tet eller general­for­sam­lingen vedtar.

Hent infor­ma­sjon!

Styret er ansvar­lig for at vedli­ke­hold blir gjen­nom­ført for å ivareta bygnin­gens opprin­ne­lige stand. For et styre kan det være vans­ke­lig å vite hva som skal gjøres, når det bør gjøres og hva det vil koste. Det finnes hjelp å få og bolig­bygge­la­gene er blant de som tilbyr vedli­ke­holds­pla­ner som gir over­sikt over tilstand og tiltak som bør utfø­res. Disse koster penger, men er samti­dig en god og viktig forsik­ring for styret om at vedli­ke­holds­plik­ten blir gjen­nom­ført.

Et alter­na­tiv til betalte vedli­ke­holds­pla­ner er Velstyrt­pla­nen, som er gratis. Velstyrt­pla­nen gir sameier og boretts­lag en liste over anbe­falte tiltak i samsvar med faglige råd, regler og stan­dar­der.

Velstyrtplanen

Rela­tert

Velstyrt­pla­nen

Rela­tert

Liste over tilskudds­ord­nin­ger for sameier og boretts­lag

Selv om et fler­tall ikke ønsker høyere felles­kost­na­der, må styret skjære gjen­nom og være sitt ansvar bevisst. Dette ansva­ret frem­går av Eier­sek­sjons­lo­vens § 57 og 60. I verste fall vil styret, og særlig styre­leder kunne holdes økono­misk ansvar­lig.

Olav Vilnes, Lov om eien­dom