Før du trer inn i styrerommet og tar på deg rollen som styremedlem eller ‑leder, er det viktig at du vet hvilke juridiske krav som stilles til deg. 

Hvilket ansvar har jeg som styreleder eller styremedlem?

Som styreleder eller styremedlem i et borettslag eller eierseksjonssameie, er du ansvarlig sammen med resten av styret for forvaltningen og driften av borettslaget eller sameiet.

Av Anders Flatabø, advokat og styreleder i Oslo Advokat RUV AS

Etter borettslagsloven § 8–8 skal styret styre forvalte borettslaget «i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga». Etter eierseksjonsloven § 57 skal styret «sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet».

Styrets oppgaver omfatter alle beslutninger som ikke ved lov eller vedtekter er lagt til andre organer som generalforsamlingen/sameiemøtet, jf. borettslagsloven § 8–8 annet punktum og eierseksjonsloven § 58.

Vedlikehold, forvaltning og forsikring

Typiske forvaltnings- og driftsoppgaver vil være vedlikehold, rydding og sikring av eiendommen/fellesarealer, forvaltning av fellesmidler, innkreving av fellesutgifter, betaling av regninger, forsikring, føring av regnskap, innkalling til og gjennomføring av generalforsamling/sameiermøte, håndtering av leverandører og driftsavtaler som kabel-tv, skadedyr og vaktmestertjenester, og forpliktelser opp mot og kontakt med offentlige myndigheter opp mot blant annet avfall, brannsikring mv.

Styret skal sette opp planer og budsjetter, holde seg orientert om borettslagets/sameiets økonomiske stilling og ha kontroll over virksomhet, regnskap og formuesforvaltning.

Dersom du som styremedlem ikke gjennomfører de oppgaver styret er satt til å gjøre i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet/generalforsamlingen, eller oppgavene gjennomføres på en klanderverdig måte som er til skade for hele eller deler av borettslagets/sameiets medlemmer, vil styreleder og de enkelte styremedlemmene, kunne bli personlig ansvarlig for økonomisk tap som andelseierne eller sameierne lider.

Ansvar overfor egne medlemmer vil typisk kunne skje dersom enkelte sameiere/andelseiere har blitt forfordelt økonomisk på en ulovlig måte gjennom styrevedtak, eller dersom sameiet/borettslaget har pådratt seg økte utgifter/erstatningsplikt som følge av styrets handlinger eller unnlatelser – eksempelvis ikke ryddet taket for is. Styret kan også bli direkte ansvarlig for økonomisk tap som tredjemenn lider som følge av styrets beslutninger eller unnlatelser, slik som ansvar overfor leverandører eller offentlige myndigheter.

Rettsgrunnlaget for et slikt personlig styreansvar er at styret har utvist uaktsomhet (culpa) ved en handling eller unnlatelse. For borettslag følger ansvaret av borettslagsloven § 12–1, mens ansvaret for eierseksjonssameier følger av retningslinjer trukket opp i rettspraksis (ulovfestet rett).

LES OGSÅ

Uaktsom opptreden

I rettspraksis er det også forutsatt at normen er noe mindre streng enn i forretningslivet, for eksempel sammenliknet med styreansvaret i vanlige aksjeselskap etter aksjeloven § 17–1, idet styremedlemmer i borettslag og eierseksjoner gjør arbeidet frivillig mot ofte lav honorering opp mot arbeidsinnsatsen, jf. eksempelvis RG-1997–1308,

«Retten slutter seg til uttalelsene som er gjengitt over. Man kan ikke forvente perfekt opptreden fra styremedlemmer i borettslag. Ansvaret må sees i lys av at det er tale om et frivillig verv, som utøves av mennesker uten spesialkompetanse innenfor økonomi eller juss».

I samme avgjørelse uttales også:

«Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn og gjort så godt de har kunnet for å ivareta lagets interesser, skal det mye til for å holde dem erstatningsansvarlige. Hvert enkelt styremedlem må vurderes individuelt, ref. borettslagsloven § 87a tredje ledd».

Normalt vektlegges også prosessen sterkt i saker om styreansvar. Dersom styremedlemmene har kjørt en åpen, inkluderende og ryddig prosess overfor sameiemøtet, generalforsamlingen eller kontraktspartnere, skal det mye til for at et styremedlem blir pålagt ansvar, selv om det skulle vise seg at styret gjorde en feilvurdering og pådro noen et økonomisk tap. Gode styreprotokoller og diskusjoner ved e‑post vil i den forbindelse være viktig dokumentasjon på at prosessen har vært ryddig og hatt fellesskapets beste for øye. Prosessen kan også benyttes til å involvere de andre medlemmene direkte gjennom å be om ansvarsfritak etter borettslagsloven § 12–4, eller ansvarsfrihet for styret fra sameiemøtet, dersom styremedlemmene ser at det er risiko for økonomisk tap/tvist om de beslutninger som skal tas eller som besluttes ikke skal gjennomføres.

Samlet sett vil det dermed være rom for å gjøre en del feil og også kostbare feil, så lenge styremedlemmene har gjort så godt de kan og hatt fellesskapets interesser for øye. Det kan likevel antas at styrets aktsomhetsplikt øker, jo mer økonomisk viktig en avtale eller handling er for borettslaget/sameiet. Ved større refinansiering, oppkjøp, salg av deler av bygningsmassen, større oppussinger og lignende, vil det kreves noe mer aktsomhet gjennom undersøkelser og arbeidsinnsats og gjennom en grundig prosess, selv om det generelle utgangspunktet om at det er rom for å gjøre feil, fortsatt er styrende. Rettspraksis ønsker ikke å gjøre det til risikosport å være medlem av et styre, slik at du som styremedlem kan legge til grunn at det fortsatt skal svært mye til for at et styremedlem vil kjennes erstatningsansvarlig for feil. Noen velger likevel å tegne styreforsikring, hvilket er noe som må vurderes opp mot ovennevnte risiko og kanskje typisk størrelsen på borettslaget/sameiet.

Mindre strengt enn for aksjeselskap

Samlet sett vil det dermed være rom for å gjøre en del feil og også kostbare feil, så lenge styremedlemmene har gjort så godt de kan og hatt fellesskapets interesser for øye. Det kan likevel antas at styrets aktsomhetsplikt øker, jo mer økonomisk viktig en avtale eller handling er for borettslaget/sameiet. Ved større refinansiering, oppkjøp, salg av deler av bygningsmassen, større oppussinger og lignende, vil det kreves noe mer aktsomhet gjennom undersøkelser og arbeidsinnsats og gjennom en grundig prosess, selv om det generelle utgangspunktet om at det er rom for å gjøre feil, fortsatt er styrende. Rettspraksis ønsker ikke å gjøre det til risikosport å være medlem av et styre, slik at du som styremedlem kan legge til grunn at det fortsatt skal svært mye til for at et styremedlem vil kjennes erstatningsansvarlig for feil. Noen velger likevel å tegne styreforsikring, hvilket er noe som må vurderes opp mot ovennevnte risiko og kanskje typisk størrelsen på borettslaget/sameiet.

Det finnes rom for å gjøre feil

Samlet sett vil det dermed være rom for å gjøre en del feil og også kostbare feil, så lenge styremedlemmene har gjort så godt de kan og hatt fellesskapets interesser for øye. Det kan likevel antas at styrets aktsomhetsplikt øker, jo mer økonomisk viktig en avtale eller handling er for borettslaget/sameiet. Ved større refinansiering, oppkjøp, salg av deler av bygningsmassen, større oppussinger og lignende, vil det kreves noe mer aktsomhet gjennom undersøkelser og arbeidsinnsats og gjennom en grundig prosess, selv om det generelle utgangspunktet om at det er rom for å gjøre feil, fortsatt er styrende. Rettspraksis ønsker ikke å gjøre det til risikosport å være medlem av et styre, slik at du som styremedlem kan legge til grunn at det fortsatt skal svært mye til for at et styremedlem vil kjennes erstatningsansvarlig for feil. Noen velger likevel å tegne styreforsikring, hvilket er noe som må vurderes opp mot ovennevnte risiko og kanskje typisk størrelsen på borettslaget/sameiet.

Relatert

Styrets ansvar for nødvendig vedlikehold

Relatert

Styrets ansvar som byggherre

Relatert

Styrets ansvar for brannsikkerhet