Prisen på boretts­lags­bo­li­ger steg med 6,1% i første kvar­tal 2022. Foto: Alek­sandra Anzen­ber­ger

Lovend­ring gir bolig­pris­vekst

Prisen på boretts­lags­bo­li­ger steg med 6,1% i første kvar­tal 2022. I mediene tilskri­ves mye av pris­veks­ten at det nå er innført stren­gere krav til tilstands­rap­por­ter. Hva er egent­lig de nye tilstands­rap­por­tene og hvilke endrin­ger gjør det for meg som bolig­kjø­per eller ‑selger?

Bolig­salg regu­le­res i avhen­dings­lo­ven, som trådte i kraft i 1993 og kom i ny versjon 1. januar 2022. Loven er altså ikke ny, men den nye versjo­nen som Stor­tin­get har vedtatt og som nå er gjel­dende lov medfø­rer endrin­ger for både kjøper og selger.

Økt ansvar

-’ De nye endrin­gene i Avhen­dings­lo­ven medfø­rer økt ansvar for både selger og kjøper. Ordene tilhø­rer Olav Vilnes i Lovo​mei​en​dom​.no, som er en sammen­slut­ning av advo­ka­ter med spesial­kom­pe­tanse på bolig­jus. – I forbru­ker­kjøp kan det ikke lenger selges med » som den er» bestem­mel­ser. Bare dersom forbe­hol­dene er konkrete vil selger kunne fraskrive seg visse forhold ved boli­gen. Dette betyr at selger må doku­men­tere bedre hva boli­gen er og ikke er. For kjøper betyr endrin­gene at det må fore­tas en grun­di­gere under­sø­kelse av objek­tet både ved det som kan ses og det som er doku­men­tert. Med andre ord: hvis tilstands­rap­por­ten nevner forhold som for eksem­pel fukt ved badet kan kjøper i mindre grad påbe­rope seg dette etterpå.

Hvilke konse­kven­ser kan dette gi for partene i en bolig­han­del?

- Dersom selger velger å ikke doku­men­tere boli­gen godt nok vil det være lettere for kjøper å påbe­rope forhold som det ikke er er medtatt i salgs­do­ku­men­ta­sjo­nen. Dette betyr både doku­men­ta­sjon av bygget som sådan. Dette er styrets oppgave. Det betyr også en god tilstands­rap­port for leilig­he­ten som er ansvar for den enkelte seksjons-/ andels­eier.

Flaske­hal­ser

Ifølge Norske Bolig­bygge­lags Lands­for­bund SA (NBBL) er det de stren­gere kravene til tilstands­rap­por­ter som er hoved­år­sa­ken til pris­øk­nin­gen vi har opplevd i første kvar­tal. De stren­gere kravene har etter deres mening gjort at færre leilig­he­ter blir lagt ut for salg. Vi har spurt Knut Røer, taks­t­in­ge­niør og daglig leder i eien­doms­råd­giv­nings­sel­ska­pet i Metiri AS, om hva som er sammen­hen­gen her:

- Vi opple­ver marke­det som omtrent som tidli­gere, forkla­rer Røer. – Forskjel­len er at det tar lengre tid å lage de nye tilstands­rap­por­tene sammen­lig­net med de gamle og verdi­taks­ter. Det blir dermed mer å gjøre i hvert oppdrag, noe som fører til at det tar lengre tid å levere rappor­ten til kunden. Det er nok dette NBBL mener når de sier at de nye tilstands­rap­por­tene har skapt en flaske­hals som har ført til at det nå er færre boli­ger enn vanlig til salgs.

Den nye forskrif­ten krever altså mer jobb fra de som skal levere tilstands­rap­por­ten enn de som tidli­gere lagde verdi­taks­ter. Da skjer det kanskje også noe med prisen?

- Det kan se ut til prisene per tilstands­rap­port er økt med omtrent 30–40% i forhold til før nevnte forskrift trådte i kraft, bekref­ter Røer. – Pris­ni­vået vil justere seg etter­hvert som vi får mer erfa­ring med hvor mye jobb de nye tilstands­rap­por­tene krever. I løpet av året regner jeg med at bran­sjen har funnet kost­nads­ni­vået som er natur­lig for denne type tjenes­ter.

Trygg­het for kjøper og selger

Tilstands­rap­por­ter er noe som vanlig­vis har vært forbun­det med sameier og boretts­lag og ikke leilig­he­ter. Hva er forskjel­len på disse produk­tene?

- I større sameier og boretts­lag har bolig­fel­les­ska­pet ofte en tilstands­rap­port eller vedlike­holds­plan, sier Røer. – Denne vil i all hoved­sak omfatte de bygnings­de­lene som omfat­tes av felles­areal og utven­dig areal.  Det som er nytt at er du nå tren­ger en tilstands­rap­port også for din egen leilig­het, der det var vanlig med verdi­taks­ter tidli­gere.

Tren­ger en bolig­sel­ger forholde seg til tilstands­rap­por­ten til bolig­sel­skap de er en del av?

- Ja, kommer det kontant fra advo­kat Vilnes. – Du kan faktisk bli holdt ansvar­lig for feil eller mang­ler i sameiet eller boretts­laget om dette ikke er oppgitt i doku­men­ta­sjo­nen som skal legges frem under salgs­pro­ses­sen. Det er derfor viktig at du får tak i doku­men­ta­sjon ikke bare for leilig­he­ten din, men for sameiet eller boretts­laget den er en del av.

Den nye Avhen­dings­lo­ven gir økte kostan­der for både kjøper og selger. Samti­dig er det viktig å huske på at den også gir større trygg­het for begge parter. Med mer og bedre infor­ma­sjon om tilstan­den til leilig­het og felles­area­ler blir sjan­sen mindre for at det oppstår konflik­ter i etter­kant av salget.

Husban­ken har en ordning der bolig­sel­skap kan få inntil 50% av utgif­tene til en tilstands­rap­port refun­dert. Om du er usik­ker på om dere har en tilstands­rap­port i dag, ta en prat med styret og tips dem om støtte­ord­nin­gen. Husk også at vi i Velstyrt tilbyr Velstyrt­pla­nen, som er marke­dets første og eneste vedlike­holds­plan for sameier og boretts­lag som er gratis. Med Velstyrt­pla­nen vil dere alltid ha full kontroll på vedli­ke­holds­be­ho­vene i bolig­sel­ska­pet.

Rela­tert

Liste over tilskudds­ord­nin­ger for sameier og boretts­lag

Velstyrtplanen

Rela­tert

Velstyrt­pla­nen

Selger må doku­men­tere bedre hva boli­gen er og ikke er. For kjøper betyr endrin­gene at det må fore­tas en grun­di­gere under­sø­kelse av objek­tet både ved det som kan ses og det som er doku­men­tert.

Olav Vilnes, Lov om eien­dom