Prisen på borettslagsboliger steg med 6,1% i første kvartal 2022. Foto: Aleksandra Anzenberger

Lovendring gir boligprisvekst

Prisen på borettslagsboliger steg med 6,1% i første kvartal 2022. I mediene tilskrives mye av prisveksten at det nå er innført strengere krav til tilstandsrapporter. Hva er egentlig de nye tilstandsrapportene og hvilke endringer gjør det for meg som boligkjøper eller ‑selger?

Boligsalg reguleres i avhendingsloven, som trådte i kraft i 1993 og kom i ny versjon 1. januar 2022. Loven er altså ikke ny, men den nye versjonen som Stortinget har vedtatt og som nå er gjeldende lov medfører endringer for både kjøper og selger.

Økt ansvar

-’ De nye endringene i Avhendingsloven medfører økt ansvar for både selger og kjøper. Ordene tilhører Olav Vilnes i Lovomeiendom​.no, som er en sammenslutning av advokater med spesialkompetanse på boligjus. – I forbrukerkjøp kan det ikke lenger selges med » som den er» bestemmelser. Bare dersom forbeholdene er konkrete vil selger kunne fraskrive seg visse forhold ved boligen. Dette betyr at selger må dokumentere bedre hva boligen er og ikke er. For kjøper betyr endringene at det må foretas en grundigere undersøkelse av objektet både ved det som kan ses og det som er dokumentert. Med andre ord: hvis tilstandsrapporten nevner forhold som for eksempel fukt ved badet kan kjøper i mindre grad påberope seg dette etterpå.

Hvilke konsekvenser kan dette gi for partene i en bolighandel?

- Dersom selger velger å ikke dokumentere boligen godt nok vil det være lettere for kjøper å påberope forhold som det ikke er er medtatt i salgsdokumentasjonen. Dette betyr både dokumentasjon av bygget som sådan. Dette er styrets oppgave. Det betyr også en god tilstandsrapport for leiligheten som er ansvar for den enkelte seksjons-/ andelseier.

Flaskehalser

Ifølge Norske Boligbyggelags Landsforbund SA (NBBL) er det de strengere kravene til tilstandsrapporter som er hovedårsaken til prisøkningen vi har opplevd i første kvartal. De strengere kravene har etter deres mening gjort at færre leiligheter blir lagt ut for salg. Vi har spurt Knut Røer, takstingeniør og daglig leder i eiendomsrådgivningsselskapet i Metiri AS, om hva som er sammenhengen her:

- Vi opplever markedet som omtrent som tidligere, forklarer Røer. – Forskjellen er at det tar lengre tid å lage de nye tilstandsrapportene sammenlignet med de gamle og verditakster. Det blir dermed mer å gjøre i hvert oppdrag, noe som fører til at det tar lengre tid å levere rapporten til kunden. Det er nok dette NBBL mener når de sier at de nye tilstandsrapportene har skapt en flaskehals som har ført til at det nå er færre boliger enn vanlig til salgs.

Den nye forskriften krever altså mer jobb fra de som skal levere tilstandsrapporten enn de som tidligere lagde verditakster. Da skjer det kanskje også noe med prisen?

- Det kan se ut til prisene per tilstandsrapport er økt med omtrent 30–40% i forhold til før nevnte forskrift trådte i kraft, bekrefter Røer. – Prisnivået vil justere seg etterhvert som vi får mer erfaring med hvor mye jobb de nye tilstandsrapportene krever. I løpet av året regner jeg med at bransjen har funnet kostnadsnivået som er naturlig for denne type tjenester.

Trygghet for kjøper og selger

Tilstandsrapporter er noe som vanligvis har vært forbundet med sameier og borettslag og ikke leiligheter. Hva er forskjellen på disse produktene?

- I større sameier og borettslag har boligfellesskapet ofte en tilstandsrapport eller vedlikeholdsplan, sier Røer. – Denne vil i all hovedsak omfatte de bygningsdelene som omfattes av fellesareal og utvendig areal.  Det som er nytt at er du nå trenger en tilstandsrapport også for din egen leilighet, der det var vanlig med verditakster tidligere.

Trenger en boligselger forholde seg til tilstandsrapporten til boligselskap de er en del av?

- Ja, kommer det kontant fra advokat Vilnes. – Du kan faktisk bli holdt ansvarlig for feil eller mangler i sameiet eller borettslaget om dette ikke er oppgitt i dokumentasjonen som skal legges frem under salgsprosessen. Det er derfor viktig at du får tak i dokumentasjon ikke bare for leiligheten din, men for sameiet eller borettslaget den er en del av.

Den nye Avhendingsloven gir økte kostander for både kjøper og selger. Samtidig er det viktig å huske på at den også gir større trygghet for begge parter. Med mer og bedre informasjon om tilstanden til leilighet og fellesarealer blir sjansen mindre for at det oppstår konflikter i etterkant av salget.

Husbanken har en ordning der boligselskap kan få inntil 50% av utgiftene til en tilstandsrapport refundert. Om du er usikker på om dere har en tilstandsrapport i dag, ta en prat med styret og tips dem om støtteordningen. Husk også at vi i Velstyrt tilbyr Velstyrtplanen, som er markedets første og eneste vedlikeholdsplan for sameier og borettslag som er gratis. Med Velstyrtplanen vil dere alltid ha full kontroll på vedlikeholdsbehovene i boligselskapet.

Relatert

Liste over tilskuddsordninger for sameier og borettslag

Velstyrtplanen

Relatert

Velstyrtplanen

Selger må dokumentere bedre hva boligen er og ikke er. For kjøper betyr endringene at det må foretas en grundigere undersøkelse av objektet både ved det som kan ses og det som er dokumentert.

Olav Vilnes, Lov om eiendom