Rehabilitering - best for økonomien?

Nødvendig rehabilitering oppleves ofte som dyrt når regningene skal betales, men kan spare dere for store beløp over tid.

Rehabilitering – best for økonomien?

Ofte er lysten til å bygge nytt langt større enn å bruke tid og penger på rehabilitering. Hva er egentlig best for økonomien?

Av Ingvild Myhr, velstyrt​.no.

Dere har kanskje en tilstandsrapport, og skal i gang med vedlikeholdsplanen. Budsjettene skal gå opp, og beboerne har ymtet frempå om sine ønsker. Dere skulle gjerne oppgradert både det ene og det andre, men noe må vike – iallfall de neste par årene. Høres det kjent ut? Vi har snakket med fagfolk for å hjelpe dere å ta en god avgjørelse.

På tide å oppgradere rørsystemet i borettslaget?

Du har kanskje hørt folk si at man bør la være å rense avløpsrørene i leilighetene, fordi det kan gjøre at rørene blir mer slitt. Men Lars Grorud, prosjektleder i TT Teknikk AS, er av en annen oppfatning:

– Det blir litt som å la være å vaske bilen, fordi man vil beskytte lakken. Det er nok mer riktig å si at rene rør holder lenger.

Grorud har mange års erfaring i denne bransjen, og er ekspert på vedlikeholdsrens av rør. Han forklarer at i motsetning til full rehabilitering, er en vedlikeholdsrens en raskere, enklere og billigere prosedyre. Hvis avløpsrørene i borettslaget er i god stand, kan spyling av rørene være nok til å utsette rørbytte med flere år og dermed få bedre økonomi i borettslaget.

– Avløpsrørene er laget i enten plast (PVC) eller støpejern. Støpejernsrør, som er det mest vanlige, har en antatt levetid på 50 år. Alt utover det er bonus, men vi har sett boliger med langt eldre rør som har fungert fint, sier Grorud. Samtidig forteller han at eldre rør ikke er dimensjonert for dagens bruk.

– Vi som forbrukere har andre vaner nå enn tidligere, og trenger gjerne mer kapasitet enn før. De siste årene har vi også sett mye mer fett i rørene. Vi er ofte ute og løser hastesaker, eksempelvis tett kloakk. Da gjør vi en enkel spyling som løser opp det som har festet seg. En rens derimot, innebærer nøye spyling av alle rørene – fra inne i leilighetene og ut til den offentlige tilkoblingen.

På et tidspunkt blir det nødvendig å skifte ut hele rørsystemet – ikke minst for å heve kapasiteten til dagens moderne krav. Ved en befaring vil fagfolk kunne se om dere bør rense eller rehabilitere. – Ved en rehabilitering blir det lagt et nytt røropplegg inni det gamle. Dette gir i praksis helt nye rør, og vil ha positiv innvirkning på boligmasse- og salgsverdien i borettslaget, avslutter Grorud.

Velstyrtplanen

LES OGSÅ

Grep som gir verdiøkning

Hvis dere har mulighet til å velge vedlikehold fremfor store rehabiliteringer, åpner det seg muligheter for å prioritere utbygging. Eksempelvis balkonger er som regel på ønskelisten hos beboere. Denne type investeringer er ikke bare hyggelig for beboerne. Det påvirker også salgsverdien.

Heidi Sæther, fagansvarlig og eiendomsmegler MNEF i KBBL kan bekrefte at balkonger, moderne vinduer og etterisolerte leiligheter er et stort pluss, og at det kan gi et betydelig økt inntjeningspotensial ved salg.

– Noen kjøpere ønsker seg oppussingsprosjekter, men mange vil også ha nøkkelferdig bolig. Når borettslaget har tatt ansvar for å vedlikeholde eller bygge ut, og gjerne gjort litt ekstra, gir det opplevd merverdi og trygghetsfølelse til kjøperen.

Sæther erfarer at større prosjekter som ny bordkledning, vinduer og tak gir større forutsigbarhet for kjøperen – noe som kan gjøre det enklere å ta valget om å kjøpe. Dermed er det ikke nødvendigvis bare nye balkonger og andre godt synlige oppgraderinger som gir god salgsverdi: Det kan også være andre og litt «kjedeligere» forbedringer.

– Mange foretrekker at slike løft allerede er tatt i borettslaget. En velholdt og nylig rehabilitert borettslagsleilighet vil være dyrere, men gir samtidig mer trygghet. Det er det mange som er opptatt av.

Konklusjon

Fortløpende vedlikehold kan holde de større rehabiliteringsprosjektene på avstand noen ekstra år. Hvis dere ikke trenger strakstiltak på grunn av dårlig funksjonalitet, tung slitasje eller lav trivsel, er vedlikehold og enklere jobber ofte en god løsning.

Hvis borettslaget har muligheten til å gjøre store og kostbare løft, betaler det seg på sikt. Betalingsevnen til boligkjøpere øker når boligkvaliteten er god og når dyre prosjekter allerede er gjort.

Fasiten på om dere skal gjøre enkelt vedlikehold eller store renovasjons- og byggeprosjekter nå, må dermed bli opp til hvert enkelt borettslag. Til syvende og sist avhenger det av økonomi, kvalitet på eksisterende løsninger, hvor mye det haster å renovere, samt borettslagets ambisjoner og ønsker. Er dere fremdeles i tvil, kan det være til stor hjelp å innhente råd fra fageksperter.