Styrer i sameier og boretts­lag har en lovpå­lagt plikt om å sørge for at nødven­dig vedli­ke­hold blir utført.

Styrets ansvar for nødven­dig vedli­ke­hold

Vi har tidli­gere skre­vet om det gene­relle ansva­ret du tar på deg når du trer inn i styret i et sameie eller boretts­lag. Det gene­relle ansva­ret er det viktig å kunne noe om, men vel så nyttig kan det være å ha kunn­skap om hvil­ket ansvar styrer i sameier og boretts­lag har når det gjel­der vedli­ke­hold.

Med faglig bistand fra Olav Vilnes, Lovo​mei​en​dom​.no

Som styre­medlem er du med på å forvalte store verdier knyt­tet til bygg, eien­dom og anlegg. Disse tingene tren­ger vedli­ke­hold og du er medan­svar­lig for at tilstan­den til disse er tilfreds­stil­lende.

Må, bør og kan

Vedli­ke­holds­plik­ten omfat­ter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjons­ei­ers eller andels­ei­ers vedli­ke­holds­plikt. Vedli­ke­holds­plik­ten inklu­der utbed­ring av skader, repe­ra­sjon og utskif­ting og nødven­dig vedli­ke­hold for å forhindre skader og slita­sje som skaper ulem­per for eierne.

Når det gjel­der vinduer og ytter­dø­rer er reglene ulike i sameier og boretts­lag. Boretts­lags­lo­ven $ 5–12 punkt 3 sier at vindu og ytter­dø­rer ikke er andels­ei­e­rens ansvar, men boretts­la­gets. Eier­sek­sjons­lo­ven $ 32–2 sier at for sameier gjel­der det motsatte, at dette er seksjons­ei­e­rens ansvar. I begge tilfel­ler kan dette endres i vedte­kene til boretts­laget eller sameiet.

Vi skil­ler mellom tre ulike kate­go­rier når det kommer til vedli­ke­hold:

1: Tiltak som MÅ gjen­nom­fø­res
2: Tiltak som BØR gjen­nom­fø­res
3: Tiltak som KAN gjen­nom­fø­res

Det er ikke alltid lett å vite hva som faller inn under disse tre kate­go­ri­ene. Få styrer besit­ter nok kompe­tanse på bygg og anlegg til at de kan finne ut av dette selv. Måten de fleste sameier og boretts­lag løser dette på er ved å hyre inn ekstern fagkom­pe­tanse. Disse tjenes­tene tilbys av både bolig­bygge­lag og uavhen­gige eksper­ter som for eksem­pel rådgi­vende inge­ni­ø­rer og takst­menn. Disse tjenes­tene koster en god del penger og arbei­det munner ofte ut i en tilstands­rap­port som kommer med faglige anbe­fa­lin­ger om hvilke tiltak som må, bør og kan gjen­nom­fø­res.

Et alter­na­tiv til å leie inn eksper­ter gjen­nom for eksem­pel et bolig­bygge­lag, er ved å bestille Velstyrt­pla­nen, som er Norges første og eneste veldi­ke­holds­plan for sameier og boretts­lag som er gratis. Velstyrt­pla­nen er laget nett­opp for å gi sameier og boretts­lag en over­sikt over hvilke tiltak som må, kan og bør gjen­nom­fø­res, hva disse vil koste og hvor­dan tilta­kene kan finan­sie­res.

Velstyrtplanen

LES OGSÅ

Hva må styret bestemme alene?

Tiltak som faller inn under den første kate­go­rien faller inn under styrets arbeids­opp­ga­ver. Tiltak som fagfolk defi­ne­rer som nødven­dige og akutte skal styret sørge for å gjen­nom­føre så fort det lar seg gjøre på en forsvar­lig måte. I tilfel­ler som dette kan ikke styret vente på general­for­sam­linger eller årsmø­ter for å få tilta­kene forank­ret blant seksjons­ei­erne eller andels­ha­vere.

Det er vans­ke­lig å sette opp en liste over tiltak som faller inn under tiltak som styret må iverk­sette alene og umid­del­bart. Det vi kan si er at styret har et suve­rent ansvar når det gjel­der å utbedre skader og utføre vedli­ke­hold for å forhindre at bygnin­ger og anlegg forfal­ler og/eller bryter sammen. Eksemp­ler på dette kan være bytte av vinduer som har gitt fukt­ska­der som vil medføre større og mer omfat­tende skader om det ikke blir utført, tetting av fasade for å forhindre inntreng­ning av innsek­ter og dyr som igjen kan føre til større skader og skader på tak eller terras­ser som medfø­rer økt risiko for skade på andre deler av bygnin­gen.

For tiltak som faller inn under kate­gori 2 og 3 kan styret ta seg bedre tid og forankre vedtak ved å legge dem frem som sak på general­for­sam­linger eller årsmø­ter.

I tilfel­ler som dette kan ikke styret vente på general­for­sam­linger eller årsmø­ter for å få tilta­kene forank­ret blant seksjons­ei­erne eller andels­ha­vere.

Erstat­nings­plikt

Erstat­nings­plik­ten for styrer er fast­sett i Eier­sek­sjons­lo­ven $ 60 og Boretts­lags­lo­ven $ 12. Om styret lar være å utføre plik­tene knyt­tet til nødven­dig vedli­ke­hold, kan det bli erstat­nings­plik­tig ved at det må erstatte tap som påfø­res andels- og seksjons­ei­ere. Dette gjel­der også indi­rekte tap om styret har opptrådt uakt­somt. Å la være å utføre nødven­dig vedli­ke­hold vil i de fleste tilfel­ler regnes som uakt­somt i tilfel­ler der styret visste eller burde ha visst om beho­vet for tiltak.

Det er rom for å gjøre feil og et styre i et sameie eller boretts­lag vil normalt sett ha et større sling­rings­monn enn styret i et vanlig aksje­sel­skap. Styret må alli­ke­vel være oppmerk­som på kravet til nødven­dig vedli­ke­hold og spesi­elt når det skal gjen­nom­fø­res større oppus­sin­ger, reno­ve­ring og/eller  vedli­ke­holds­ar­beid. I forkant av arbeid som dette vil det i de aller fleste tilfel­ler være hentet inn utta­lel­ser fra fagper­soner. Om det viser seg at styret har fått faglige anbe­fa­lin­ger om tiltak de må gjen­nom­føre i forhold til ansva­ret om nødven­dig vedli­ke­hold, men velger å utsette det for å unngå de økono­miske forplik­tel­sene som følger med, vil dette i utgangs­punk­tet medføre uakt­som opptre­den fra styrets side.

Styret erstat­nings­plikt er en ting, men enda vikti­gere er kanskje at forsøm­melse av nødven­dig vedli­ke­hold i mange tilfel­ler fører til akutte skader som kan være svært kost­bare å utbedre. En akutt skade i et avløps­rør vil kunne medføre bety­de­lige kost­na­der som det ikke er mulig å utsette. En rørin­spek­sjon gjort i forbin­delse med en vedlike­holds­plan vil kunne avdekke feil og mang­ler og sette styret i stand til å plan­legge utbed­rin­ger i god tid.

Kunn­skap gir trygg­het

De fleste styrer i sameier og boretts­lag består av mennes­ker som bor der. Noen styrer er heldige ved at medlem­mene besit­ter fagkom­pe­tanse som kan hjelpe dem under plan­leg­ging av nødven­dig vedli­ke­hold. Dette gjel­der et klart mindre­tall og resten er avhen­gige av hjelp uten­fra for å finne ut av hva som må gjøres, når det må utfø­res og hva det vil koste.

Den enkleste måten å oppfylle styrets plikt til å gjen­nom­føre nødven­dig vedli­ke­hold, er ved å få på plass en vedlike­holds­plan. En god vedlike­holds­plan vil inne­holde faglige råd og anbe­fa­lin­ger som gjør det langt enklere å oppfylle vedli­ke­holds­plik­ten, plan­legge økono­mien og holde eien­dom, bygg og anlegg i god stand.

Rela­tert

Styrets ansvar som bygg­herre

Rela­tert

Styrets ansvar for brann­sikkerhet

Rela­tert

Hvil­ket ansvar har jeg som styre­medlem?

Rela­tert

Husk dette når du fratrer styret!