Styrer i sameier og borettslag har en lovpålagt plikt om å sørge for at nødvendig vedlikehold blir utført.

Styrets ansvar for nødvendig vedlikehold

Vi har tidligere skrevet om det generelle ansvaret du tar på deg når du trer inn i styret i et sameie eller borettslag. Det generelle ansvaret er det viktig å kunne noe om, men vel så nyttig kan det være å ha kunnskap om hvilket ansvar styrer i sameier og borettslag har når det gjelder vedlikehold.

Med faglig bistand fra Olav Vilnes, Lovomeiendom​.no

Som styremedlem er du med på å forvalte store verdier knyttet til bygg, eiendom og anlegg. Disse tingene trenger vedlikehold og du er medansvarlig for at tilstanden til disse er tilfredsstillende.

Må, bør og kan

Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseiers eller andelseiers vedlikeholdsplikt. Vedlikeholdsplikten inkluder utbedring av skader, reperasjon og utskifting og nødvendig vedlikehold for å forhindre skader og slitasje som skaper ulemper for eierne.

Når det gjelder vinduer og ytterdører er reglene ulike i sameier og borettslag. Borettslagsloven $ 5–12 punkt 3 sier at vindu og ytterdører ikke er andelseierens ansvar, men borettslagets. Eierseksjonsloven $ 32–2 sier at for sameier gjelder det motsatte, at dette er seksjonseierens ansvar. I begge tilfeller kan dette endres i vedtekene til borettslaget eller sameiet.

Vi skiller mellom tre ulike kategorier når det kommer til vedlikehold:

1: Tiltak som MÅ gjennomføres
2: Tiltak som BØR gjennomføres
3: Tiltak som KAN gjennomføres

Det er ikke alltid lett å vite hva som faller inn under disse tre kategoriene. Få styrer besitter nok kompetanse på bygg og anlegg til at de kan finne ut av dette selv. Måten de fleste sameier og borettslag løser dette på er ved å hyre inn ekstern fagkompetanse. Disse tjenestene tilbys av både boligbyggelag og uavhengige eksperter som for eksempel rådgivende ingeniører og takstmenn. Disse tjenestene koster en god del penger og arbeidet munner ofte ut i en tilstandsrapport som kommer med faglige anbefalinger om hvilke tiltak som må, bør og kan gjennomføres.

Et alternativ til å leie inn eksperter gjennom for eksempel et boligbyggelag, er ved å bestille Velstyrtplanen, som er Norges første og eneste veldikeholdsplan for sameier og borettslag som er gratis. Velstyrtplanen er laget nettopp for å gi sameier og borettslag en oversikt over hvilke tiltak som må, kan og bør gjennomføres, hva disse vil koste og hvordan tiltakene kan finansieres.

Velstyrtplanen

LES OGSÅ

Hva må styret bestemme alene?

Tiltak som faller inn under den første kategorien faller inn under styrets arbeidsoppgaver. Tiltak som fagfolk definerer som nødvendige og akutte skal styret sørge for å gjennomføre så fort det lar seg gjøre på en forsvarlig måte. I tilfeller som dette kan ikke styret vente på generalforsamlinger eller årsmøter for å få tiltakene forankret blant seksjonseierne eller andelshavere.

Det er vanskelig å sette opp en liste over tiltak som faller inn under tiltak som styret må iverksette alene og umiddelbart. Det vi kan si er at styret har et suverent ansvar når det gjelder å utbedre skader og utføre vedlikehold for å forhindre at bygninger og anlegg forfaller og/eller bryter sammen. Eksempler på dette kan være bytte av vinduer som har gitt fuktskader som vil medføre større og mer omfattende skader om det ikke blir utført, tetting av fasade for å forhindre inntrengning av innsekter og dyr som igjen kan føre til større skader og skader på tak eller terrasser som medfører økt risiko for skade på andre deler av bygningen.

For tiltak som faller inn under kategori 2 og 3 kan styret ta seg bedre tid og forankre vedtak ved å legge dem frem som sak på generalforsamlinger eller årsmøter.

I tilfeller som dette kan ikke styret vente på generalforsamlinger eller årsmøter for å få tiltakene forankret blant seksjonseierne eller andelshavere.

Erstatningsplikt

Erstatningsplikten for styrer er fastsett i Eierseksjonsloven $ 60 og Borettslagsloven $ 12. Om styret lar være å utføre pliktene knyttet til nødvendig vedlikehold, kan det bli erstatningspliktig ved at det må erstatte tap som påføres andels- og seksjonseiere. Dette gjelder også indirekte tap om styret har opptrådt uaktsomt. Å la være å utføre nødvendig vedlikehold vil i de fleste tilfeller regnes som uaktsomt i tilfeller der styret visste eller burde ha visst om behovet for tiltak.

Det er rom for å gjøre feil og et styre i et sameie eller borettslag vil normalt sett ha et større slingringsmonn enn styret i et vanlig aksjeselskap. Styret må allikevel være oppmerksom på kravet til nødvendig vedlikehold og spesielt når det skal gjennomføres større oppussinger, renovering og/eller  vedlikeholdsarbeid. I forkant av arbeid som dette vil det i de aller fleste tilfeller være hentet inn uttalelser fra fagpersoner. Om det viser seg at styret har fått faglige anbefalinger om tiltak de må gjennomføre i forhold til ansvaret om nødvendig vedlikehold, men velger å utsette det for å unngå de økonomiske forpliktelsene som følger med, vil dette i utgangspunktet medføre uaktsom opptreden fra styrets side.

Styret erstatningsplikt er en ting, men enda viktigere er kanskje at forsømmelse av nødvendig vedlikehold i mange tilfeller fører til akutte skader som kan være svært kostbare å utbedre. En akutt skade i et avløpsrør vil kunne medføre betydelige kostnader som det ikke er mulig å utsette. En rørinspeksjon gjort i forbindelse med en vedlikeholdsplan vil kunne avdekke feil og mangler og sette styret i stand til å planlegge utbedringer i god tid.

Kunnskap gir trygghet

De fleste styrer i sameier og borettslag består av mennesker som bor der. Noen styrer er heldige ved at medlemmene besitter fagkompetanse som kan hjelpe dem under planlegging av nødvendig vedlikehold. Dette gjelder et klart mindretall og resten er avhengige av hjelp utenfra for å finne ut av hva som må gjøres, når det må utføres og hva det vil koste.

Den enkleste måten å oppfylle styrets plikt til å gjennomføre nødvendig vedlikehold, er ved å få på plass en vedlikeholdsplan. En god vedlikeholdsplan vil inneholde faglige råd og anbefalinger som gjør det langt enklere å oppfylle vedlikeholdsplikten, planlegge økonomien og holde eiendom, bygg og anlegg i god stand.

Relatert

Styrets ansvar som byggherre

Relatert

Styrets ansvar for brannsikkerhet

Relatert

Hvilket ansvar har jeg som styremedlem?

Relatert

Husk dette når du fratrer styret!