Styrer i sameier og borettslag defineres som byggherre når det vedtas vedlikeholdsarbeid av en viss størrelse.

Styrets ansvar som byggherre

Borettslag og sameier består av bygninger og anlegg som trenger vedlikehold. Etter hvert som årene går blir det gjerne utført vedlikeholdsarbeid og i en del tilfeller også om- og utbygging for å skape mer plass eller modernisere bygningsmassen. Det er styret eller generalforsamlingen som vedtar disse utbygningene og når vedtakene er gjort, pådrar styret seg ansvar som byggherre.

Med faglig bistand fra Olav Vilnes, Lovomeiendom​.no

Forskrift om sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på bygge- eller anleggsplasser (byggherreforskriften) er laget for «å verne arbeidstakerne mot farer ved at det tas hensyn til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på bygge- eller anleggsplasser i forbindelse med planlegging, prosjektering og utførelse av bygge- eller anleggsarbeider.» Det er byggherrens ansvar å sørge for at forskriften blir fulgt. $ 4b definerer byggherre som «enhver fysisk eller juridisk person som får utført et bygge- eller anleggsarbeid».

Styret som byggherre

Ut fra byggherreforskriften kan vi altså lese at styret i et boligselskap er å regne som byggherre når det vedtas byggearbeid i et sameie eller borettslag. Som byggherre er det deres plikt å sørge for at bestemmelsene i forskriften blir gjennomført, jf. $ 3. Forskriften gjelder ikke for privatpersoner og det presiseres at vedlikeholdet må være av bygge- eller anleggsmessig karakter for å falle inn under forskriften.

Arbeidstilsynet har offentliggjort kommentarer til byggherreforskriften der de klargjør hva som faller inn under forskriften. For at et arbeid skal falle inn under byggeherreforskriften må det være noe annet enn alminnelig drifts- og vedlikeholdsarbeid og ha bygge- eller anleggsmessig karakter.

Som ofte er tilfellet med lover og regler er det vanskelig å si nøyaktig hvilke typer arbeid som faller inn under en forskrift. Det vi kan si er at arbeid av et visst omfang knyttet til vedlikehold, om- og utbygging og renovering som utføres av bedrifter som driver med bygge- og anleggsarbeid omfattes. Dette betyr at vanlig rengjøring av bygninger ikke vil falle inn under byggherreforskriften, mens renovering av fasaden vil gjøre det.

Velstyrtplanen

LES OGSÅ

Hva betyr det å være byggherre?

Byggherrenes ansvar blir definert i $ 5 i byggherreforskriften og inkluderer blant annet å «sørge for at hensynet til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på bygge- eller anleggsplassen blir ivaretatt». Dette gjelder både under planlegging, prosjektering og gjennomføring av tiltak.

For de fleste styremedlemmer i sameier og borettslag vil kravene som byggherre være umulig å oppfylle. Det finnes svært få personer som ikke jobber med dette til daglig som besitter nødvendig kompetanse og erfaring til å kunne gjøre dette og $ 16 i byggeherreforskriften åpner for at du som byggherre kan leie inn ekstern kompetanse.

Som byggherre er det ditt ansvar å sørge for at de du leier inn til å være «byggherrens representant», som det defineres som i forskriften, har nødvendig kunnskap om arbeidet. Det finnes det mange selskap som har, men det er verdt å merke seg at byggherrens representant ikke skal ha andre oppgaver eller plikter som kan komme i konkflikt med de oppgavene dere har gitt denne. Byggherrenes representant skal kunne opptre uavhengig og dere som byggherre må i forkant dokumentere at dere har gjort en vurdering av dette.

For å unngå potensielle interessekonflikter er det derfor lurt å leie inn en uavhengig fagperson til å være byggherrens representant under større prosjekter. Da slipper dere å forholde dere til firmaer som i større eller mindre grad kontrollerer seg selv og vet at de gjør det som er riktig, uavhengig av interessene til de firmaene dere har engasjert til å utføre arbeidet.

Å leie inn ekstern kompetanse som byggherrens representant fritar ikke dere for ansvaret som byggherre, men forenkler arbeidet med å sørge for at dere følger lover og regler og ikke minst har en arbeidsplass som er trygg for arbeidere og beboere.

Å leie inn ekstern kompetanse … fritar ikke dere for ansvaret som byggherre, men forenkler arbeidet med å sørge for at dere følger lover og regler og ikke minst har en arbeidsplass som er trygg for arbeidere og beboere.

Eksempler på ansvar som byggherre

Å være byggherre er et stort ansvar som inkluderer mange ulike arbeidsoppgaver og mye å holde styr på. $ 10 i byggherreforskriften stiller for eksempel klare krav til at byggherren skal melde inn arbeid på «på fastsatt elektronisk skjema til Arbeidstilsynet om bygge- eller anleggsarbeidet, dersom arbeidet vil vare utover 15 virkedager eller den forventede arbeidsmengde overstiger 250 dagsverk.»

Et annet stort ansvar er kartlegging og risikovurdering som er definert i $ 5. Byggherren forpliktes her til å «kartlegge risikoforhold som er forårsaket av byggherrens valg». I bygge- og anleggsarbeider vil dette ofte være knyttet til fysiske farer som fallsikring ved arbeid i høyden . Noe annet som faller inn her som dessverre ofte blir glemt, er miljøgifter. De eller fleste bygg som er oppført før 1985 inneholder for eksempel asbest. Om ikke bygningsmassen har gjennomgått miljøkartlegging tidligere, skal dette altså urføres i forkant av et arbeid som gjør dere til byggherre. Denne kartlegging skal følges opp av en risikovurdering som legger rammene for om og hvordan arbeidet skal utføres.

Tom Eriksen er daglig leder i Eriksen HMS AS og en av Norges fremst eksperter på asbest. I videoen ovenfor kan du høre han snakke om styrets ansvar som byggherre.

Hent inn fagkompetanse!

Når et sameie eller borettslag har vedtatt å gjennomføre tiltak som etter byggherreforskriften vil gjøre dem til byggherre, er det vår klare anbefaling at dere leier inn spesialister til å være byggherrens representant. Dette kan være rådvigivende ingeniører, takstmenn eller andre med tilsvarende kompetanse og det finnes mange firmaer som tilbyr dette.

Uten ekstern kompetanse blir styret ansvarlig for både planlegging, prosjektering og gjennomføring av prosjekter. Mange tror at dette ansvaret forsvinner eller at problemet forsvinner om de leier inn en totalentreprenør til å ta seg av jobben. En dyktig entreprenør vil kunne hjelpe dere med å utføre jobben, men ansvaret for at byggherreforskriften følges har dere uansett.

En uavhengig prosjektleder vil gi dere faglige råd underveis i prosessen. Dere vil få hjelp til å unngå feil i alle ledd og ikke minst beskytte både arbeidere og beboere mot farer som kan oppstå som dere kanskje ikke engang har tenkt på.

Relatert

Styrets ansvar for nødvendig vedlikehold

Relatert

Styrets ansvar for brannsikkerhet

Relatert

Hvilket ansvar har jeg som styremedlem?

Relatert

Husk dette når du fratrer styret!