Manglende kunnskap er hovedårsaken til at styrer opptrer uaktsomt.

Uaktsomhet i styrer

Hvert år snakker vi med tusenvis av styremedlemmer i sameier og borettslag. De aller fleste av de vi snakker med gjør så godt de kan for å ta vare på verdiene i boligselskapet. Det de synes er vanskelig, er å vite hvor langt ansvaret deres strekker seg. Vi har laget en oversikt over noen av de vanligste feilene styrer gjør som i verste fall kan føre til personlig erstatningsansvar.

Velstyrt​.no er laget for å være til hjelp for styrer i sameier og borettslag. Eksemplene nedenfor er hentet fra samtaler med styremedlemmer. Det er ikke vår oppgave å verken henge ut eller anklage styremedlemmer for å opptre uaksomt. Vår jobb er å gjøre det enklere å ivareta ansvaret du har som styremedlem. Vi har derfor valgt å anonymisere de boligselskapene det er snakk om.

Ulovlige innskrekninger av styrets ansvar

Vi har fra flere kilder fått vite at det i noen styrer i sameier og borettslag vedtas at det er seksjons-/andelseiers (heretter eier) ansvar å sørge for nødvendig vedlikehold av alt som er i leiligheten. – Både Borettslaglagsloven og Eierseksjonsloven definerer klart hva som er styrets ansvar og hva som er eiers ansvar, forteller Olav Vilnes, advokat i Lovomeiendom​.no. – Disse lovene er ufravikelige og styrene kan ikke vedta seg bort fra dette ansvaret. Om eier er forledet til å tro nå annet og har foretatt fysiske utbedringer på områder som ikke har hans/ hennes ansvar vil styret fremdeles være ansvarlig for eventuelle skader.

Velstyrtplanen

LES OGSÅ

Ignorering av vedlikeholdsbehov

Den vanligste feilen styrer i sameier og borettslag gjør, er å la være å gjennomføre nødvendig vedlikehold. Oftest skjer dette fordi styret mangler kunnskap og/eller oversikt over behovet for nødvendig vedlikehold, men vi har også sett eksempler på styrer som har vedtatt at de ikke skal utføre vedlikehold før det skjer noe som gjør det nødvendig. – Denne praksisen er ulovlig og et vedtak som dette vil utgjøre et klart brudd på plikten styret har til å gjennomføre nødvendig vedlikehold, advarer Vilnes. – Styrets medlemmer vil gjennom et vedtak som dette være personlig ansvarlig for skader som oppstår som følge av manglende vedlikehold. I tillegg vil denne praksisen føre til at vedlikeholdet blir langt dyrere enn det behøver å være siden det alltid er dyrere å rehabilitere bygg/anlegg som svikter enn å vedlikeholde dem jevnlig.

Denne praksisen er ulovlig og et vedtak som dette vil utgjøre et klart brudd på plikten styret har til å gjennomføre nødvendig vedlikehold.

Mangel på bruk av ekstern kompetanse

Vedlikehold og rehabilitering blir fort dyrt og da er det naturlig at styret – som er de som fatter beslutning om gjennomføring av nødvendig vedlikehold – gjør det de kan for å spare penger. Vår erfaring er at det er en relativt vanlig praksis å få inn et prisoverslag på et tiltak, sette dette ut på anbud og velge den billigste løsningen.

Dette kan høres ut som en fornuftig praksis, men kan fort føre til at tiltaket både blir langt dyrere enn nødvendig og at dere ikke får oppfylt de forvetningene dere har til jobben som blir utført. Dere som sitter i styret blir klar over et problem som må løses. Svært få styrer har kompetanse til å vite hvilken løsning som fungerer best for å få bukt med problemet. Når dere henter inn tilbud fra ulike aktører vil dere få forslag til ulike løsninger. Uten nødvendig fagkunnskap er det så godt som umulig å sammenligne tilbudene og dere risikerer å velge en løsning som ikke løser problemene, men bare utsetter dem.

- Løsningen på dette problemet er å leie inn ekstern kompetanse i form av en prosjektleder, forklarer Vilnes. – En prosjektleder vil både hjelpe dere med å ivareta styrets ansvar som byggherre og ikke minst sørge for at de løsningene dere velger løser problemene dere har. Da oppfyller dere styrets ansvar for nødvendig vedlikehold og kan være trygge på at dere velger faglig gode løsninger som blir lønnsomme i lengden. Selv om det koster penger å leie inn ekstern kompetanse, vil det i de aller fleste tilfeller være en svært lønnsom investering for boligselskapet.

Avdekking av behov

For at dere som sitter i styrer i boligselskap skal kunne overholde vedlikeholdsplikten, må dere ha kunnskap om tilstanden i bygninger og anlegg og hvilke vedlikeholdsbehov dere har. Denne informasjon bør samles i en vedlikeholdsplan som styret bruker til å planlegge vedlikeholdsarbeid for de neste årene. Vi tilbyr som de eneste i Norge en gratis vedlikeholdsplan. Velstyrtplanen tilbys til sameier og borettslag og gir dere en oversikt over hvilke tiltak som bør gjennomføres, når de bør gjennomføres og hva de vil koste.